2016-05-27
會議時間表
2015-11-27
感謝您的支持

各位愉景灣居民:

關於:《建築物管理條例》(第344章) 檢討

政府一直鼓勵私人物業業主履行其權利和責任。有見及此,民政事務總署現就《建築物管理條例》的檢討進行諮詢,以改善條例適用範圍及進一步保障小業主權益。是次法例檢討對愉景灣居民和小業主影響深遠,不能盡錄。詳情可瀏覽以下網站:

http://www.buildingmgt.gov.hk/tc/whats_new/2_12.htm

您可以在2015年2月2日或之前提交意見。

以下重點是該諮詢文件探討事項和本人的觀察所得,特別適用於愉景灣的特殊情況:

1.    成立業主立案法團

《建築物管理條例》旨在協助業主成立業主立案法團,以及讓業主根據該條例管理屋村(或大廈)。然而,對愉景灣小業主而言,成立業主立案法團是非常困難的事。因爲愉景灣的《主公契》(Principal Deed of Mutual Covenant)在1982年簽訂,其中包含不平等條款,縱使發展商香港興業有限公司及其子公司只需繳付低於10%的整體管理費,但他們在愉景灣地段内擁有超過70%不可分割份數(undivided shares)。發展商因而能阻止業主立案法團的成立。

本人建議在成立業主立案法團的議決時,只有需繳付管理費的不可分割份數有投票權。

2.    終止委任公契經理人

正因上述所提到《主公契》的不平等分配不可分割份數,小業主往往難以在任委任物業經理人方面引入競爭,至未能有效確保物業經理人的服務質素和合理酬金。

有見及此,本人同意該諮詢文件中建議將公契經理人的任期限制於5年。

該諮詢文件亦問及是否應該把「5年任期」適用範圍擴展至所有發展項目,抑或該限制只適用於新落成發展項目。本人建議愉景灣業主支持公契經理人任期設定上限,並且同意該上限適用於所有本港現存的物業發展項目。

本人相信,這建議可確保小業主可循有競爭的招標程序委任獨立於發展商的物業經理人,此舉亦符合新制定的《競爭條例》。

3. 與大型維修工程有關的糾紛

根據愉景灣的《主公契》,每7年須進行1次屋宇勘測,而勘測記錄必須在物業管理人辦事處妥善保存,以備業主和租客查閲。為維持樓宇安全及物業價值,定期的維修是必須的,但過去各屋村不時因維修項目的金額和質素,引起糾紛。

我同意該諮詢文件的建議,將表決大型維修工程的會議法定人數維持在受影響業戶數目的20%。然而,我不同意政府的建議:把通過決議所需的投票份數比率由50%增至75%,因爲75%的門檻實在過高,亦難以達到。

4. 僞造的委任文書和不當做法

為盡量減少在業主會議不當使用或濫用委任代表文書,本人同意政府提出的建議,以改善發放會議通知的程序、委任代表文書的收集和保管、以及核實委任代表文書的透明度。

一個具透明度的程序可確保委任代表文書經過核實,避免僞造文件的發生。要留意的是,小業主不應在空白的委任代表文書簽署。委任代表文書應給予能忠誠地代表你權益的人士。

5.建築物管理條例》在分公契(或稱副公契)的應用

《建築物管理條例》中的附表7和8兩部分與財務和選舉方面息息相關。自1993年,相關規定已被納入本港所有大廈公契。政府最近罕有地引用附表的條文防止物業管理公司不當使用業主的款項,亦釐定選舉程序及制定業主會議中的實務守則。

然而,政府只打算將《建築物管理條例》的附表7和8適用於主大廈公契,而不把分公契包括在内。所有愉景灣的住宅地帶都依據分公契管理,換言之,所有愉景灣小業主都不受附表7和8保障。

儘管如此,自2000年起,政府承認該2個附表應適用於所有愉景灣住戶。所有自2000年簽訂的分公契已包括附表7和8在內。

很明顯,若所有分公契都包含附表8的條款,則個人業主享有與公司業主同樣的權利,委任代表出席會議。業主或其家人則不須親自出席屋村周年大會。

本人向政府提議在《建築物管理條例》加入條款,列明若附表7和8巳被納入於任何大廈(或發展物業) 的分公契,則附表7和8的條款須同時納入同一大廈(或發展物業)内其他分公契。

若您有任何意見,請您在2015年2月2日或之前向民政事務總署遞交意見書:

地址: 香港灣仔軒尼詩道130號修頓中心31樓民政事務總署第5科

傳真: 2575-1009

電郵:  bm_consultation@had.gov.hk

您亦可以透過本人遞交意見書:

電郵: awsyung@netvigator.com

傳真:2541-5660;

郵寄地址:香港中環干諾道中61號福興大廈21樓;或

放入位於愉景灣碼頭南面出口愉景灣區議員的郵箱。

我將代你將你的意見轉送到民政事務總署。

最後,歡迎您瀏覽dbConfidential.com,從中獲取關於愉景灣的法律文件,包括主公契、分公契、總綱發展藍圖和近年的核數報告。

(此乃中文譯本,如有歧義,則以英文原文為準)

離島區議會議員(愉景灣)

容詠嫦